"十二五"期間，以公租房為代表的保障房建設(shè)將加速駛?cè)?快車道"，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，為商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)帶來了全新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

    與此同時，各銀行紛紛表態(tài)，稱在控制風(fēng)險的前提下加大對保障性住房項(xiàng)目的信貸支持力度。

    今年《政府工作報(bào)告》中提出："十二五"期間，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。2011年，要再開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬套，進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。顯然，目前"民生問題"已成為政府未來的工作目標(biāo)，老百姓最關(guān)心的住房問題引起社會各界的關(guān)注。公租房在整個住房保障體系中占有重要地位，圍繞公租房建設(shè)的金融配套工作也成為順利開展公租房建設(shè)項(xiàng)目的關(guān)鍵。

    "糾結(jié)"的房價與"給力"的重慶模式

    記者梳理了2010年見諸報(bào)端的新聞。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，住房仍是全國民眾"糾結(jié)"的主要問題之一。2010年，國家層面出臺了多個房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地方政府也為此多次付諸落實(shí)。然而，就在被譽(yù)為"有史以來最嚴(yán)調(diào)控"的背景下，全國的房價仍呈上漲態(tài)勢。

    要解決民生問題，關(guān)鍵之一是讓人民群眾安居樂業(yè)。重慶市在全國率先開展公共租賃房建設(shè)，進(jìn)一步促進(jìn)"宜居重慶"建設(shè)，彰顯"以人為本"的施政理念。重慶市的公租房參照商業(yè)樓盤進(jìn)行高規(guī)格設(shè)計(jì)、無差別安排，充分滿足"宜居"的要求，大批量公共租賃房進(jìn)入市場，還可以成為政府調(diào)控房價的"穩(wěn)定器"，調(diào)節(jié)房市供求的"緩沖器"，推動建立"低端有保障、中端有市場、高端有約束"的城市住房供應(yīng)體系。

    根據(jù)重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃，到2020年，主城區(qū)常住人口將達(dá)到1000萬人，新增人口約有400萬人，新增人口的30%，即120萬人住房需求須由政府保障住房解決。屆時，重慶市公租房、廉租房總規(guī)模須達(dá)4000萬平方米。2010年，重慶市啟動建設(shè)500萬平方米，3年內(nèi)啟動建設(shè)1000萬平方米，十年內(nèi)主城區(qū)共建設(shè)完成2000萬平方米，遠(yuǎn)郊區(qū)縣建設(shè)完成2000萬平方米的保障性住房。

    重慶市率先建設(shè)保障房，標(biāo)志著全國房地產(chǎn)市場上的"保障軌"開始逐步建立，未來將逐步形成"市場歸市場、保障歸保障"的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。隨著商品住宅市場調(diào)整格局的逐步明朗，廣受關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向更為關(guān)注保障性住房的建設(shè)，也意味著通過保障性住房建設(shè)來推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型、在宏觀經(jīng)濟(jì)回落時期還可以部分發(fā)揮對沖作用的政策預(yù)期開始進(jìn)入落實(shí)執(zhí)行層面。

    保障房建設(shè)的"現(xiàn)實(shí)障礙"與商業(yè)銀行的"兩難選擇"

    重慶市如此大規(guī)模的公租房建設(shè)吸引了眾多關(guān)注的目光。重慶市在全國的這一創(chuàng)舉，不僅是對城市住房制度的探索和完善，也給金融機(jī)構(gòu)如何參與保障房的建設(shè)提出了全新的課題。為解決資金缺口問題，項(xiàng)目啟動之初即提出了明確的融資需求，基本條件是信用貸款、資本金比例20%，期限12年、基準(zhǔn)利率下浮10%。相比許多商業(yè)項(xiàng)目，這些貸款條件并沒有優(yōu)勢。要不要參與公租房建設(shè)，成為不少銀行的"兩難選擇"。

    資金缺口一直都是保障性住房建設(shè)的最大障礙。據(jù)有關(guān)報(bào)道，2011年全國保障性住房建設(shè)規(guī)模將達(dá)1000萬套，預(yù)計(jì)投資總額1.4萬億元，約占全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%，"十二五"期間保障房建設(shè)的加速將使項(xiàng)目所需資金缺口可以預(yù)見地加大。

    一方面，相比商品房，保障性住房有低風(fēng)險、低收益的特征，加之社會資金所受到的一系列限制，導(dǎo)致保障房資金此前更依賴政府財(cái)政投入。如沿襲原有模式，巨大的配套資金缺口將是實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的主要障礙；另一方面，由于保障房的低回報(bào)率，銀行在資金成本較為固定的情況下，通過保障房貸款所獲收益非常有限，這是商業(yè)銀行進(jìn)軍保障房建設(shè)的重大障礙。

    機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存保障房建設(shè)駛?cè)?快車道"

    按照傳統(tǒng)的思路，房地產(chǎn)開發(fā)貸款，主要針對商品房項(xiàng)目，沒有同業(yè)可供借鑒的公租房貸款品種；貸款期限根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期確定，一般不會超過3年；按照監(jiān)管部門的要求，開發(fā)貸款的資本金比例較高，多數(shù)情況下要超過35%；開發(fā)貸款也是市場化很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，貸款價格隨行就市，相關(guān)制度保障能否落實(shí)等，都是具有挑戰(zhàn)性的課題。

    新問題需要新的思維方式來解決，因時因勢而變才是商業(yè)銀行的可持續(xù)發(fā)展之道。在監(jiān)管部門的指引下，各大銀行紛紛表態(tài)支持保障房建設(shè)。但在經(jīng)濟(jì)形勢錯綜復(fù)雜的2010年，敢于率先發(fā)放貸款進(jìn)入公租房建設(shè)市場，無疑是需要勇氣和智慧的。

    在各銀行積極探索以貸款支持公租房建設(shè)的過程中，華夏銀行成為全國第一家發(fā)放公租房貸款的商業(yè)銀行，成為在新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域第一家敢于吃螃蟹的金融機(jī)構(gòu)。該行于2010年6月7日入圍重慶市公租房建設(shè)參貸銀行，9月27日，該行金額為6300萬元的第一筆公租房貸款及時上賬。到記者發(fā)稿時，華夏銀行在該項(xiàng)目的貸款余額已達(dá)5.3億元。

    與此同時，各銀行紛紛表態(tài)，稱在控制風(fēng)險的前提下加大對保障性住房項(xiàng)目的信貸支持力度。不難看出，對于政府提出的2011年建設(shè)1000萬套保障性住房建設(shè)目標(biāo)，銀行能大有作為。

    "十二五"期間，以公租房為代表的保障房建設(shè)將加速駛?cè)?快車道"，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，為商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)帶來了全新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。如何應(yīng)對變化中的房地產(chǎn)市場，華夏銀行的積極探索也許頗具借鑒意義。