“9·29”樓市二輪調(diào)控新政出臺正式滿月，從各地隱約呈現(xiàn)卻至今仍未得到數(shù)據(jù)證實(shí)的“退訂”、“退房”潮中，除了可以窺見“限貸”、“限購”政策的威力之外，也包含了市場中買方對房價下降的預(yù)期正在呈現(xiàn)。不過，記者在新政滿月后回首觀察北京、上海、廣州三地樓市卻發(fā)現(xiàn)，雖然樓市調(diào)控措施逐步加溫，已經(jīng)“很給力”，但是處于調(diào)整狀態(tài)之中的房價降幅依然非常有限。不過，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，隨著成交量的萎縮，市場觀望情緒逐步濃厚，在資金壓力下開發(fā)商只能以價換量，房價“真摔”在未來依然可期。

    廣州新樓開盤低調(diào)賣 價高開

    10月，廣州樓市以15日限購令正式出臺為界經(jīng)歷了一段先揚(yáng)后抑的過程，網(wǎng)簽量在15日之前連續(xù)數(shù)天維持在過千套的驚人水平上，之后急速回落至3位數(shù)的水平。但全月的成交量仍然創(chuàng)下同期新高，有機(jī)構(gòu)的監(jiān)測顯示，截至目前10月廣州十區(qū)成交量已經(jīng)超過15000套，環(huán)比9月增長了1倍以上，而十區(qū)成交均價大約為13277元/平方米，環(huán)比下降0.15%。目前看，廣州房價并沒有實(shí)質(zhì)性的下降。

    記者走訪發(fā)現(xiàn)，在新政調(diào)控之下，部分逆勢開盤的樓盤都較以前轉(zhuǎn)趨低調(diào)，沒有過多的宣傳和造勢活動，同時在開盤中采取吹風(fēng)價比開盤價高出一截的營銷模式，吸引買家入市。位于南洲板塊的某樓盤在新政后開盤就非常低調(diào)，除了在開放樣板房后推出交付5萬元誠意金可享受九五折優(yōu)惠活動之外，在營銷方面沒有特別的手段。在報價方面，銷售人員一貫保持價格往高處報的作風(fēng)，讓人產(chǎn)生樓盤漲價幅度很大的假象。但在開盤日價格反而是略低于之前均價2萬元/平方米的報價，實(shí)際上只有少部分的高層單位價格超過2萬元/平方米，而其他的樓層單位均價在18000元/平方米左右，并有少部分17600元/平方米的單位，最終當(dāng)天就銷售了接近一半大約過百套的貨量。

    上海豪宅熱銷 大幅推高均價

    “9·29”新政滿月，上海樓市也如申城天氣一般遭遇寒流過境，商品住宅成交量持續(xù)下滑。但普通百姓最關(guān)心的房價卻“表現(xiàn)不佳”，只有少數(shù)外圍樓盤微微下調(diào)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到“跌”的程度。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前，上海房屋均價仍然站在超過22000元/平方米這一價格高位的重要原因之一，就是上海星河灣等豪宅在本月的集中成交。

    但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，即便是把貴價豪宅排除在外，上海樓市也沒有出現(xiàn)明顯的價格下跌。

    漢宇地產(chǎn)對旗下100多家門店的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，10月以來，主動撤銷購買意向的客戶數(shù)量占到總成交的三成左右，其中首次購房和改善型購房客戶各占一半。但這不意味著購房者已經(jīng)徹底打消購買念頭，除了那些確實(shí)承擔(dān)不了首付和利率的買家不得不“被退房”和“被觀望”，仍有不少人“伺機(jī)而動”。上海的符阿姨就代表了不少購房者的心態(tài)，她告訴記者，受“限購令”影響，自己一家原來“逐步漸進(jìn)”式的購房計(jì)劃已經(jīng)全盤打亂，現(xiàn)在的計(jì)劃是一步到位。

    與此同時，10月28日，上海10月份最后一塊出讓的住宅用地被旭輝集團(tuán)以4.56億元拿下，溢價193%，樓面地價達(dá)8160元/平方米。旭輝方面表示“物有所值”。有業(yè)內(nèi)人士表示，種種跡象說明，盡管調(diào)控影響逐步顯現(xiàn)，但較為稀缺的優(yōu)質(zhì)住宅地塊仍不乏開發(fā)商追捧，開發(fā)商仍然“不差錢”。

    北京房價振蕩調(diào)整 降幅不大

    中國指數(shù)研究院高級分析師袁秀明在接受記者采訪時表示，新政對北京房地產(chǎn)市場影響較大。從今年4月的調(diào)控政策出臺后，北京住宅銷售量就明顯下降，到了今年8、9月份又出現(xiàn)了明顯回升的勢頭。今年9月下旬，國家又出臺了一系列調(diào)控政策，北京市也出臺預(yù)售資金管理等調(diào)控措施，成交量在經(jīng)過一系列沖高后，在今年10月份之后又出現(xiàn)了明顯下降趨勢?！岸鴱膬r格來看，4月份的調(diào)控政策出臺后，北京房價未再出現(xiàn)大幅上漲，呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢，個別樓盤上漲，而更多樓盤價格呈現(xiàn)下跌趨勢，但降幅不大。 ”她說。

    記者了解到，就房價及成交量而言，9月20日~26日，北京市商品住宅周銷售面積約為20.94萬平方米，之后一周，沖高到33.7萬平方米，國慶后下降至17.93萬平方米，之后，又升高到21萬平方米。而10月18日~24日，該周銷量僅為15.02萬平方米。就銷售價格來看，10月北京商品住宅銷售價格徘徊在每平方米18000~20000元之間。

    天津“限購令”或成“搶房令”

    10月14日，天津市政府正式下發(fā)《暫時實(shí)行限定居民家庭購房套數(shù)政策》的通知，限購政策的開始時間為10月13日，但沒有明確的截止時間。據(jù)了解，天津“限購令”不僅不計(jì)個人之前所購的房屋數(shù)量，限購的實(shí)行范圍也僅僅是不包括濱海新區(qū)和環(huán)城4區(qū)在內(nèi)的市內(nèi)6區(qū)。

    與深圳、南京等城市直接對第三套房“限購”的“嚴(yán)厲派”相比，天津等城市不計(jì)個人之前擁有房屋的數(shù)量，以家庭為單位仍可再購一套新房的寬松政策，確實(shí)顯得“溫柔”了許多。

    由于天津市內(nèi)6區(qū)相對面積較小，房源相對較稀缺，因此對于很多家庭來說，這個本意旨在抑制每個家庭購房數(shù)量的政策，亦有可能導(dǎo)致“每個家庭都不會放過的這唯一的一次市內(nèi)購房機(jī)會，令當(dāng)?shù)鼐用窕蛲獾赝顿Y者在短時間內(nèi)搶購市內(nèi)6區(qū)的房源”的情況出現(xiàn)。如此來看，天津的這個市內(nèi)6區(qū)“限購令”則有可能演變成“搶房令”。

    據(jù)《廣州日報》報道

    限購令頻出房產(chǎn)稅是絕招

    國慶前后，隨著北京、上海、深圳、南京等地陸續(xù)出臺限購令，不到1個月時間，已經(jīng)有14個城市出臺了限購令。從限購令出臺后的效果看，再加上嚴(yán)格限制第三套房貸和加息等因素，各大城市觀望氣氛濃厚，9月的熱銷勢頭不復(fù)出現(xiàn)，相當(dāng)多投資性買家因限購和貸款因素而暫不出手。然而，盡管絕大部分城市都未說明限購時間，但依然很多人擔(dān)心一旦限購令解除，之前被壓抑的強(qiáng)大需求將如洪水泛濫。因此，如何保證限購令解禁后的樓市仍健康穩(wěn)定，房產(chǎn)稅很可能是不得不祭出的終極一招。

    據(jù)了解，重慶、上海很可能成為住宅征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市。根據(jù)各媒體報道，重慶目前上報至財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的試點(diǎn)方案，采用“套數(shù)越多、面積越大”——稅率逐級提高的累進(jìn)計(jì)稅方式。而上海的房產(chǎn)稅征收稅率則預(yù)計(jì)為0.3%～0.4%。有消息稱，北京、深圳亦有可能被列入試點(diǎn)城市之中，中央對房產(chǎn)稅的開征比較急切，希望在幾個試點(diǎn)城市實(shí)行房產(chǎn)稅后，明年能夠在全國進(jìn)行推廣。不過，由于在征收稅種和征收范圍、稅率、采取方式等方面各試點(diǎn)城市難以達(dá)成一致意見，因此房產(chǎn)稅的具體開征時間仍未明確。

    專家預(yù)測30年8億農(nóng)民城鎮(zhèn)化

    “十二五經(jīng)濟(jì)形勢展望高峰論壇”30日在北京舉行，政府官員、專家學(xué)者、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等各界人士齊聚一堂，解讀中國經(jīng)濟(jì)未來走勢和政策趨向。有專家預(yù)測，中國力爭到2040年，實(shí)現(xiàn)8億農(nóng)民進(jìn)城，以推進(jìn)城市化的發(fā)展。

    此次論壇的主題是調(diào)整·增長·創(chuàng)新。中共中央政策研究室經(jīng)濟(jì)局局長李連仲在論壇上表示，目前中國的城市化率僅為44.67%，而發(fā)達(dá)國家已經(jīng)達(dá)到了80%左右。中國力爭到2040年，實(shí)現(xiàn)8億農(nóng)民進(jìn)城，進(jìn)一步推進(jìn)城市化的發(fā)展。此外，中國要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展新能源、風(fēng)能核能、太陽能，以減少中國對石油進(jìn)口的依賴。