上周五，證監(jiān)會(huì)發(fā)審委召開(kāi)2008年第24次發(fā)行工作會(huì)議，通過(guò)了杭州濱江房產(chǎn)的IPO申請(qǐng)。這是去年10月份證監(jiān)會(huì)放緩房企融資流程后首次受理房地產(chǎn)公司的IPO和配股申請(qǐng)，被市場(chǎng)視為房地產(chǎn)公司在A股融資開(kāi)閘的積極信號(hào)。進(jìn)入2月底，去年11月前后曾屢創(chuàng)新高的A股房地產(chǎn)股和香港內(nèi)地房產(chǎn)股，已經(jīng)比昔日最高價(jià)下跌了接近40%。管理層嚴(yán)格調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)交易清淡，融資困難。濱江房產(chǎn)的IPO過(guò)會(huì)透露的政策動(dòng)向在這個(gè)時(shí)候顯得尤為重要。近期A股和港股房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，回暖趨勢(shì)還不明顯，但融資困難一途已在解決之中。

    融資規(guī)模有所縮減

    中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站預(yù)先披露的濱江房產(chǎn)的首發(fā)招股說(shuō)明書(shū)(申報(bào)稿)顯示，公司此次擬發(fā)行6000萬(wàn)股，發(fā)行后公司總股本不超過(guò)5.2億股，募集資金不超過(guò)人民幣15億元，用于3個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。而此前濱江房產(chǎn)的首發(fā)招股方案擬發(fā)行數(shù)量1億股以上，房企的融資規(guī)模較之前有所縮減。

    2007年濱江房產(chǎn)凈利潤(rùn)4.5億元，比上年同期上漲124%，2006年較2005年上漲115.51%，最近3年凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)。招股說(shuō)明書(shū)顯示，公司擁有在建和擬建項(xiàng)目土地權(quán)益面積100.87萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積205.45萬(wàn)平方米。在2006年，公司成為當(dāng)年杭州通過(guò)招拍掛公開(kāi)拿地最多的企業(yè)。該公司曾聯(lián)合綠城以36.3億元拿下名為“杭汽發(fā)”的西子湖畔“地王”。該公司是僅次于綠城的杭州房地產(chǎn)企業(yè)，成為幸運(yùn)兒也就在預(yù)料之中。

    房地產(chǎn)IPO開(kāi)閘信號(hào)？

    早在去年10月，市場(chǎng)上就傳出證監(jiān)會(huì)已暫停房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地A股市場(chǎng)的IPO申請(qǐng)受理和審批工作。當(dāng)時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼上市的方案未獲證監(jiān)會(huì)通過(guò)，2007年初已向證監(jiān)會(huì)遞交了回歸A股申請(qǐng)的上海復(fù)地(2337.HK)和富力地產(chǎn)(2777.HK)至今A股融資申請(qǐng)未獲通過(guò)。整個(gè)2007年，在A股獲得上市的房地產(chǎn)企業(yè)也只有廣宇集團(tuán)(002133)和榮盛發(fā)展(002146)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)閘并不代表全面開(kāi)放，“成熟一個(gè)，發(fā)展一個(gè)”，仍是管理層對(duì)房企上市的審慎態(tài)度。

    現(xiàn)在土地市場(chǎng)熱度明顯下降、大牌企業(yè)打折促銷(xiāo)、房產(chǎn)中介度日艱難。海市地稅局發(fā)布的2007年第四季度欠稅公告里，房地產(chǎn)公司成為欠稅大戶。在房地產(chǎn)信貸收緊、銷(xiāo)售疲軟等帶來(lái)的資金壓力下，一些底子薄弱的開(kāi)發(fā)商的資金供應(yīng)很容易會(huì)出現(xiàn)“崩盤(pán)”。此時(shí)開(kāi)閘與否，相關(guān)意義重大?！斑@只是帶來(lái)個(gè)案意義，并不改變行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律，但會(huì)給后市帶來(lái)些暖意。”中信證券(600030行情,股吧)的房地產(chǎn)分析師王德勇對(duì)此表示。

    多渠道融資成生存之道

    同期，房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市融資成為熱點(diǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國(guó)以及中國(guó)奧園、眾安房產(chǎn)相繼在香港聯(lián)交所掛牌上市。中房研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟表示：“在香港上市與否主要看認(rèn)購(gòu)的情況而定，不像內(nèi)地，是有沒(méi)有發(fā)行的機(jī)會(huì)”。但在香港上市，又會(huì)面臨資金難以匯入內(nèi)地市場(chǎng)的問(wèn)題——在港融資，如果市盈率在10倍左右，意味著10%的成本，事實(shí)上，遠(yuǎn)高于信貸成本，是不劃算的。再加上公司如果分紅利，要交20%的紅利稅。

    此外，由于央行繼續(xù)維持貨幣緊縮政策，以及內(nèi)地樓市前景不明朗，眾多曾經(jīng)在去年因大幅增加土地儲(chǔ)備，從而使得資產(chǎn)負(fù)債率高企的內(nèi)地房產(chǎn)股，成為外資投行競(jìng)相大幅減持的對(duì)象。其中，綠城中國(guó)(3900.HK)和合景泰富(1813.HK)在減持浪中最為受傷。綠城的股價(jià)已在過(guò)去3個(gè)月下跌約40%。

    花旗指出，綠城過(guò)去數(shù)年以大量補(bǔ)充土地儲(chǔ)備及加快推出預(yù)售項(xiàng)目作為主要營(yíng)運(yùn)方式。從前綠城的高負(fù)債、快速運(yùn)轉(zhuǎn)的模式以及多融資渠道獲得發(fā)展資金的做法，未來(lái)或難以持續(xù)。其去年底的杠桿比率達(dá)106%，為同業(yè)中最高之一。綠城在過(guò)去3個(gè)月進(jìn)取地購(gòu)入6個(gè)項(xiàng)目，涉資34億元。財(cái)務(wù)狀況難在今年獲得改善。

    目前政府實(shí)行從緊的貨幣政策，加上銀行加強(qiáng)審查貸款風(fēng)險(xiǎn)的配套措施，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款的融資渠道縮小。多策略融資成為房地產(chǎn)公司生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。房地產(chǎn)公司通過(guò)其他融資策略，如利用外資、房地產(chǎn)信托、REITs、保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)抵押貸款的證券化等融資方式正成為新趨勢(shì)。(作者：王熙喜)