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　由于兩家北京商業(yè)零售類上市公司先后停牌重組，首都商圈競(jìng)爭(zhēng)的話題在資本市場(chǎng)漸漸升溫。

　　不過(guò)，與翠微股份“超預(yù)期”的重組方案相比，王府井的重組顯得不太順利，公司今日發(fā)布公告稱，重大事項(xiàng)不成熟，決定終止籌劃，股票今日復(fù)牌。

　　10月15日，王府井宣布，因正在籌劃相關(guān)重大事項(xiàng)而停牌。加上此前翠微股份宣布停牌重組，兩家商業(yè)類上市公司同時(shí)停牌引起了市場(chǎng)對(duì)北京商業(yè)版圖整合方向的關(guān)注。不過(guò)，王府井的重大事項(xiàng)進(jìn)行得并不順利。王府井在今天的公告中表示，公司與交易對(duì)方進(jìn)行多次溝通、協(xié)商和論證，鑒于目前推進(jìn)該重大事項(xiàng)條件尚不成熟，與交易對(duì)方尚未達(dá)成一致意見(jiàn)。經(jīng)公司審慎研究，決定終止籌劃此次重大事項(xiàng)。

　　實(shí)際上，雖然王府井沒(méi)有點(diǎn)明重組的對(duì)象，但市場(chǎng)普遍預(yù)期王府井此次擬置入的資產(chǎn)是控股股東北京王府井國(guó)際商業(yè)發(fā)展有限公司即將完成收購(gòu)的中國(guó)春天百貨。公開(kāi)資料顯示，王府井國(guó)際于2012年啟動(dòng)對(duì)春天百貨的收購(gòu)行動(dòng)，到了今年8月底，王府井國(guó)際已基本完成了對(duì)春天百貨的收購(gòu)。截至2012年底，春天百貨旗下共有已開(kāi)業(yè)門(mén)店21個(gè)。王府井國(guó)際收購(gòu)春天百貨之后，存在與王府井的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，因此市場(chǎng)對(duì)春天百貨注入王府井的預(yù)期比較明確。

　　在王府井停牌之前的9月17日，同為北京市場(chǎng)上的商業(yè)類上市公司的翠微股份也曾公告，為加快海淀區(qū)國(guó)有企業(yè)的改革發(fā)展，海淀區(qū)國(guó)資委擬將區(qū)屬百貨商業(yè)資產(chǎn)注入到翠微股份，公司因此而停牌。10月17日，翠微股份公告，初步確定此次重組擬注入的資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心所持有的北京當(dāng)代商城有限責(zé)任公司100%股權(quán)，和北京甘家口大廈有限責(zé)任公司100%股權(quán)。有分析認(rèn)為，當(dāng)代商城和甘家口商廈整合進(jìn)入上市公司，將讓翠微股份確立京城西部商業(yè)龍頭的地位。

　　目前，北京市場(chǎng)上的零售百貨類上市公司主要有4家，其中首商股份(600723)首先于2010年收編貴友大廈、燕莎商城等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而成為北京商業(yè)類上市公司中率先開(kāi)啟外延式發(fā)展的企業(yè)。最近兩個(gè)月，兩家上市公司接連停牌，北京百貨圈內(nèi)的資本運(yùn)作再度活躍起來(lái)。而有分析進(jìn)一步認(rèn)為，此輪整合完成之后，北京商業(yè)將形成王府井、首商股份和翠微股份三足鼎立的局面。

　繼沃爾瑪之后，又有一家超市企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。昨日，全市首宗掛牌入市交易的地下空間地塊北京市國(guó)際雕塑園地下文化娛樂(lè)中心項(xiàng)目用地，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后由北京物美置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以3.22億元競(jìng)得。在業(yè)界看來(lái)，有著零售背景的物美很有可能將該地塊打造成為“地下購(gòu)物中心”，從而促進(jìn)石景山區(qū)的商業(yè)升級(jí)。

　　作為北京市國(guó)土局 “試探性”單獨(dú)出讓的首個(gè)地下地塊，該地塊成交額之高超過(guò)了不少業(yè)內(nèi)人士的預(yù)計(jì)，有專家認(rèn)為，這將鼓勵(lì)市國(guó)土局把更多的地下空間項(xiàng)目帶入市場(chǎng)，大大優(yōu)化土地使用效率，緩解土地短缺壓力。

　　出讓公告顯示，北京國(guó)際雕塑園地下文化娛樂(lè)中心項(xiàng)目地塊，位于石景山區(qū)玉泉路，東鄰玉泉路，南鄰魯谷村路，西鄰北京國(guó)際雕塑公園，北鄰復(fù)興大路，建筑規(guī)模2.8萬(wàn)余平方米。市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，市國(guó)土局將會(huì)視市場(chǎng)反應(yīng)情況今后再對(duì)其他地下地塊進(jìn)行出讓規(guī)劃等。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該地塊與地鐵一號(hào)線接駁，具有建成“地下購(gòu)物中心”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。但北京商報(bào)記者了解到，目前北京地下商業(yè)相對(duì)匱乏，以中低端零售業(yè)態(tài)為主。消防安全、客流壓力都是限制地下商業(yè)發(fā)展的重要原因。有購(gòu)物中心高管認(rèn)為，如何讓地鐵人流轉(zhuǎn)化為地下商業(yè)的客流仍是擺在各商業(yè)企業(yè)面前的重要課題。業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報(bào)記者，目前北京的地下空間規(guī)模不小，還有較大挖掘空間，早在北京之前，石家莊、佛山等城市都有過(guò)成功出讓地下空間的先例，同時(shí)，廣州等城市也開(kāi)始嘗試規(guī)范地下空間土地利用。但是目前國(guó)內(nèi)對(duì)于地下空間的出讓和利用還處于研究和探索的階段，尚無(wú)成熟的模式可供借鑒。

　　以北京地下空間項(xiàng)目出讓的情況來(lái)看，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，公開(kāi)出讓和有償使用將會(huì)成為以后地下空間利用的政策方向，這種出讓方式將會(huì)大大優(yōu)化土地的使用效率，預(yù)計(jì)將會(huì)有更多的大型建筑如公園、博物院、交通樞紐等地下空間進(jìn)入土地市場(chǎng)?！斑@些非傳統(tǒng)的土地供應(yīng)不僅會(huì)增加整體的土地供應(yīng)規(guī)模，而且一般都具有很好的地理位置，對(duì)于緩解周邊的商鋪?zhàn)饨鹁哂蟹e極意義。”張旭表示。

　　北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)賴陽(yáng)認(rèn)為，公園與購(gòu)物中心結(jié)合的方式有極大的發(fā)展?jié)摿?。藍(lán)色港灣“搭檔”朝陽(yáng)公園就是很好的典范。若雕塑園地下開(kāi)發(fā)成高水平的商業(yè)設(shè)施，就可以與雕塑園的功能形成互補(bǔ)，為周邊市民提供集消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)和養(yǎng)生于一體的大環(huán)境?！安粌H可以吸引更多的消費(fèi)人群，也能促進(jìn)石景山的區(qū)域商業(yè)升級(jí)?！?

　　“北京地下空間開(kāi)發(fā)正處于起步階段?！敝袊?guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉維新說(shuō)，目前北京的地下商場(chǎng)總共不超過(guò)幾十處，最初被開(kāi)發(fā)的地下商機(jī)是地鐵西單站，到目前為止也是最為成熟的一處，北京地下空間所創(chuàng)造的商機(jī)被挖掘的潛力很大。

　　其實(shí)早在幾年前，北京市政府就批準(zhǔn)了《北京市中心城中心地區(qū)地下空間開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃（2004-2020年）》，但至今仍未正式出臺(tái)。

“與業(yè)內(nèi)不少先建后規(guī)劃的購(gòu)物中心不同，萬(wàn)達(dá)在項(xiàng)目還未開(kāi)始建設(shè)時(shí)就先設(shè)計(jì)好所有規(guī)劃，配合以高控制力的自營(yíng)、‘一攬子’招商、嚴(yán)格時(shí)間表‘消項(xiàng)法’，萬(wàn)達(dá)建設(shè)購(gòu)物中心好比拼圖一樣，標(biāo)準(zhǔn)流程化搭建，簡(jiǎn)單而迅速?！?]

　　江蘇宜興，一個(gè)距離火車站大約15分鐘車程的區(qū)域，萬(wàn)達(dá)最新版的購(gòu)物中心剛剛開(kāi)業(yè)。從商場(chǎng)的購(gòu)物牌上可見(jiàn)，除了地下一層的華潤(rùn)萬(wàn)家超市和孩子王，從1樓到3樓幾乎都套用了萬(wàn)達(dá)的自有品牌——萬(wàn)達(dá)百貨、萬(wàn)達(dá)影城、大歌星KTV……

　　這是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“萬(wàn)達(dá)模式”購(gòu)物中心，其以容易掌控的自有品牌囊括了百貨、娛樂(lè)等主力業(yè)態(tài)，然后配以“一攬子”協(xié)議的大眾化品牌招商，萬(wàn)達(dá)的公式化流程可以快速搭建一個(gè)購(gòu)物中心王國(guó)，其所用的時(shí)間只有同業(yè)者的一半甚至更短。

　　萬(wàn)達(dá)的快速?gòu)?fù)制模式

　　據(jù)業(yè)界人士介紹，購(gòu)物中心的建造加招商周期通常要20多個(gè)月甚至2年以上，有些甚至更漫長(zhǎng)。然而，萬(wàn)達(dá)所用周期非常短，通常10多個(gè)月就能建成一座大型購(gòu)物中心并開(kāi)業(yè)。

　　“萬(wàn)達(dá)內(nèi)部有一個(gè)專門(mén)的商業(yè)研究中心，包括商場(chǎng)動(dòng)線設(shè)計(jì)、招商、推進(jìn)計(jì)劃等各個(gè)領(lǐng)域，在這個(gè)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)設(shè)計(jì)下，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的建設(shè)和招商有一套流程化的公式操作法則。假設(shè)一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目要500天左右完成，那么萬(wàn)達(dá)會(huì)按照開(kāi)業(yè)時(shí)間倒推，制定各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，即多少天要完成到哪個(gè)階段，安排好之后分派到各個(gè)負(fù)責(zé)人處根據(jù)時(shí)間表分階段實(shí)施。”一位接近萬(wàn)達(dá)的人士透露。

　　以招商推進(jìn)計(jì)劃為例，通常分為產(chǎn)品策劃定位階段的主力商戶深訪和產(chǎn)品策劃定位完成后的主力商戶招商。購(gòu)物中心項(xiàng)目完成開(kāi)發(fā)前期招商后，馬上進(jìn)入開(kāi)發(fā)期招商。開(kāi)發(fā)至開(kāi)業(yè)前6~9個(gè)月，招商主要解決電器主力商、其他專業(yè)店、國(guó)際品牌餐飲以及商業(yè)街上游品牌的招商，基本形成影響整個(gè)項(xiàng)目定位和檔次的剩余主力店、大部分半主力店及部分商業(yè)街上游品牌的招商。該階段結(jié)束后，應(yīng)該至少累積完成相當(dāng)于總商業(yè)面積50%～60%面積的招商工作。

　　在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)部，實(shí)施這些階段時(shí)間表依靠的是一套嚴(yán)格的“消項(xiàng)法”，即完成一個(gè)目標(biāo)就消除一項(xiàng)。假如時(shí)間點(diǎn)已到，而時(shí)間表上應(yīng)該完成的任務(wù)還未“消項(xiàng)”的話，相關(guān)人員或合作伙伴會(huì)被“亮燈警告”，若多次無(wú)法按時(shí)“消項(xiàng)”，則相關(guān)執(zhí)行者會(huì)被“亮紅燈”，這意味著其將失去與萬(wàn)達(dá)合作的機(jī)會(huì)。在這種嚴(yán)格“消項(xiàng)法”的推進(jìn)下，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的各項(xiàng)進(jìn)程推進(jìn)會(huì)很快。

　　“而萬(wàn)達(dá)能做到以‘消項(xiàng)法’掌控大局的一項(xiàng)根本原因是，萬(wàn)達(dá)大量采用自有品牌管理，比如百貨使用萬(wàn)達(dá)，大歌星KTV也是自有品牌，萬(wàn)達(dá)院線更是全國(guó)擁有屏幕數(shù)量最多的，自有品牌都由萬(wàn)達(dá)說(shuō)了算，掌控力強(qiáng)?！鄙鲜鼋咏f(wàn)達(dá)的人士