如果有了一大筆錢，你想買房，還是建房？

    一邊是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給持續(xù)偏緊，有擴(kuò)張戰(zhàn)略的房企資金短缺；一邊是國(guó)內(nèi)外各種資金依舊泛濫，卻購(gòu)房受限。在這樣的情況下，如果將大部分資金從樓市引至開發(fā)商領(lǐng)域，似乎有望化解房產(chǎn)市場(chǎng)上資金供需失衡的狀態(tài)。

    事實(shí)上，從去年開始，受到樓市調(diào)控影響，主流融資渠道在不斷收緊的情況下，熟悉地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的業(yè)內(nèi)人士紛紛開始設(shè)立房產(chǎn)私募基金，一些有“海外關(guān)系”的房企也開始嘗試和外資機(jī)構(gòu)合作設(shè)立房地產(chǎn)私募基金。

    市場(chǎng)估計(jì)，內(nèi)外幣房地產(chǎn)私募基金將是今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要渠道，而一些活躍在各地的炒房客或許就此解散變身“私募”。

    炒房客“變身”房產(chǎn)私募

    昔日的“炒房團(tuán)”，如今已在尋找新的出路。

    在北京的一個(gè)溫州私人房產(chǎn)投資組織的負(fù)責(zé)人張先生最近很苦惱，因?yàn)樽詮南拶?gòu)令出臺(tái)后，大多數(shù)像他一樣的炒房客都不能以個(gè)人名義買房，他們被迫想出了折中的方案：直接購(gòu)買房地產(chǎn)公司的股權(quán)，或者集資開發(fā)樓盤。“不能指望銀行，必須尋找一種新的資金合作方式。”張先生坦言，“房企缺錢，有錢的炒房客以較高的利率把資金借給房企，進(jìn)而掌握后者的工商資信、債務(wù)債權(quán)、經(jīng)營(yíng)成本等財(cái)務(wù)資料，在此基礎(chǔ)上進(jìn)而收購(gòu)開發(fā)商的股權(quán)，達(dá)到徹底控制房地產(chǎn)公司的目的。”

    萬得數(shù)據(jù)顯示，2010年1—11月，國(guó)內(nèi)共有10只房地產(chǎn)私募基金成功募集18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4倍。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，目前房地產(chǎn)投資私募基金，主要的資金來源其實(shí)就是炒房客。“不同于以前快進(jìn)快出的打法，很多出資人對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)發(fā)生了變化，眼光也開始放長(zhǎng)遠(yuǎn)。”

    中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，僅2月份，全國(guó)以個(gè)人名義購(gòu)買的土地就達(dá)到41宗，金額超過16.15億元。受訪人士認(rèn)為，投資客把錢投向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，對(duì)整個(gè)行業(yè)來說并不是件壞事，反倒有可能會(huì)加快房地產(chǎn)行業(yè)的變革。

    對(duì)購(gòu)房者來說，最大的好處不僅僅是炒房客不會(huì)再和他們爭(zhēng)奪房源，還在于大量房地產(chǎn)私募基金崛起后，以往因?yàn)殚_發(fā)商資金不足而造成的供應(yīng)量偏緊的局面有望就此打破。只要土地能像現(xiàn)在一樣大量供應(yīng)，那么這些土地就有望迅速變成樓盤，進(jìn)而改變市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。

    除此之外，“開發(fā)商與基金合作的愿望也非常強(qiáng)烈”，原萬通地產(chǎn)高管、知名房產(chǎn)私募人士陶民說，一些房企也開始直接籌建房地產(chǎn)私募基金。

    “近期，開發(fā)商直接組建的基金公司、PE（私募股權(quán)投資）領(lǐng)域擴(kuò)展而來的人民幣基金以及地產(chǎn)或金融高管的創(chuàng)業(yè)型基金日益增多，他們的融資渠道主要有三類：私募、私人銀行平臺(tái)、代理公司理財(cái)渠道。其中，各大房企設(shè)立的私募基金受到的關(guān)注較多。”高和投資執(zhí)行董事劉強(qiáng)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。

    陽(yáng)光100副總范小沖表示，目前的房地產(chǎn)私募熱，主要是地產(chǎn)項(xiàng)目的投資門檻高了，有些中小開發(fā)商做完一個(gè)項(xiàng)目后，后繼無力，往往就選擇做私募基金。還有些資金富余的個(gè)人，也愿選擇投資房地產(chǎn)私募基金。而銀行資金雖然收緊，社會(huì)資金仍然充裕，這給了私募基金機(jī)會(huì)。

    外資基金紛紛參股地產(chǎn)私募

    在內(nèi)地炒房資金想盡辦法變身私募進(jìn)入房地產(chǎn)的同時(shí)，擁有“海外關(guān)系”的房地產(chǎn)企業(yè)則開始和外資一起布局國(guó)內(nèi)樓市。

    尚勇是“穆晟投資”的合伙人，這家來自歐洲的私募基金，投資者主要來自當(dāng)?shù)氐母缓兰易搴蜋C(jī)構(gòu)投資者，他們?cè)谥袊?guó)主要投資二、三線的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    尚勇告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“現(xiàn)在大多數(shù)的外資基金都認(rèn)為國(guó)內(nèi)一線城市的住宅資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)過高，政策不確定性強(qiáng)、投資風(fēng)險(xiǎn)太大，因此非常謹(jǐn)慎，很多基金對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資都退潮到了二、三線城市，尋找投資機(jī)會(huì)。”

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)已出現(xiàn)金地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、上海復(fù)地、盛世神州、中國(guó)海外發(fā)展等內(nèi)資機(jī)構(gòu)發(fā)起外幣私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外資機(jī)構(gòu)也在與內(nèi)地合作參與發(fā)起私募基金。

    “除了人民幣升值的預(yù)期之外，很多外資基金突然發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的資金需求。”尚勇坦言。

    3月18日，金地集團(tuán)在深圳召開2010年全年業(yè)績(jī)說明會(huì)。金地商業(yè)戰(zhàn)略管理部總經(jīng)理王勇表示，金地未來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展將以比較發(fā)達(dá)的二線城市為主，兼顧一、三線城市，預(yù)計(jì)五年后可以達(dá)到600億元的規(guī)模，約占集團(tuán)投資總額的20%。

    作為內(nèi)地首個(gè)房企發(fā)起并募集的外資的房地產(chǎn)私募基金，金地集團(tuán)曾于2010年4月與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理合作成立合資產(chǎn)品。據(jù)悉，這只從歐洲、中亞等地募集的美元基金將投資于中國(guó)一線城市和部分二線城市的住宅開發(fā)。

    據(jù)公開資料顯示，2010年11月初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)外宣布，聯(lián)手香港南豐集團(tuán)成員公司Golden Success共同斥資6.5億美元成立合營(yíng)公司，共同開發(fā)大連4宗地塊。無獨(dú)有偶，11月20日，泰國(guó)知名企業(yè)正大集團(tuán)與上海綠地集團(tuán)合作，將以商業(yè)部分運(yùn)營(yíng)的方式介入綠地大連商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。

    商務(wù)部緊急防范風(fēng)險(xiǎn)

    炒房客和外資機(jī)構(gòu)雖然都可以緩解房企資金緊張的局面，但在業(yè)內(nèi)人士看來，如果外資LP（有限合伙人）過度進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)很大。

    國(guó)家發(fā)改委的一份報(bào)告明確指出，流入的外資中既有通過外商直接投資設(shè)立、增資房地產(chǎn)企業(yè)，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外融資，外資私募股權(quán)投資基金等合法途徑進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也有部分通過各種隱蔽渠道以熱錢的形式潛入。

    商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2010年全年全國(guó)非金融領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資金額1057.4億美元，同比增長(zhǎng)17.4%；其中房地產(chǎn)成為吸金大戶，去年全年吸收外資占22.7%，增幅超過40%。照此計(jì)算，去年流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資達(dá)240億美元，約合人民幣1590億元。

    “從外商投資的標(biāo)的看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占比突出。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾這樣表示。世邦魏理仕的報(bào)告也顯示，從外資機(jī)構(gòu)投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是出租型物業(yè)受到境外機(jī)構(gòu)投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達(dá)92%。

    國(guó)際知名物業(yè)公司——戴德梁行提供的最新報(bào)告透露，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人民幣升值的普遍預(yù)期以及投資房地產(chǎn)的高回報(bào)率，都使得國(guó)際資本看好設(shè)立房地產(chǎn)人民幣基金。預(yù)計(jì)未來會(huì)有超過80%的外資基金將在中國(guó)設(shè)立人民幣基金，其中絕大部分資金將進(jìn)入房地產(chǎn)。這是一個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)。

    在此背景下，商務(wù)部日前發(fā)出緊急通知指出，為確保房地產(chǎn)調(diào)控政策取得實(shí)效，要求切實(shí)加強(qiáng)涉及外匯流入類房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查；加強(qiáng)對(duì)跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，抑制投機(jī)性投資；進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)并購(gòu)、股權(quán)出資等方式新設(shè)及增資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核。

    業(yè)內(nèi)人士指出，面對(duì)來勢(shì)洶洶的境外游資，需要在現(xiàn)有的一些措施基礎(chǔ)上，建立堵疏相濟(jì)的新機(jī)制，保障金融體系穩(wěn)定，為實(shí)施新一輪的樓市調(diào)控奠定良好基礎(chǔ)。