本報訊（記者方令航）這個還是有些燥熱的9月，金華的樓市同樣波濤起伏：三路口、五百灘及上浮橋的臨江小地塊出讓，吸引了足夠多的市民眼光。大形勢下，國內(nèi)一線城市的樓市已經(jīng)開始回暖，溫州、杭州相繼刮起豪宅搶購風(fēng)。為迎接“金九銀十”的到來，開發(fā)商積極“以量補(bǔ)價”，30個城市中有26個成交面積環(huán)比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%。而作為全國風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市，自調(diào)控以來首次集體飆升，成交量大幅上漲。 剛需族不再觀望

    杭州等地的房價都有多多少少的折扣，金華的新樓盤怎么沒有動靜呢？采訪中記者聽到很多這樣的疑問。的確，市區(qū)目前在售樓盤，價格不僅沒有下調(diào)，反而有所上升：江南新盤均價從2月份的7000元漲到8500元以上，婺城新區(qū)從4月份的4500元漲到5500元，為什么金華樓市與大城市背道而馳？“這個與金華開發(fā)商的定價策略有關(guān)，以江南樓盤為例，今年3月就有不少樓盤在二手市場開出萬元均價，而當(dāng)時期房的均價只有8000多元，如果在大城市，期房的定價往往一步到位高于現(xiàn)房，那么在樓市調(diào)整時，就可能推出所謂的折扣。而金華開發(fā)商大多推行低開高走的策略，隨著房子交付的臨近，開發(fā)商資金越來越充裕，而一部分財務(wù)成本也要轉(zhuǎn)嫁給購房者，所以后期房屋越賣越貴就成了常態(tài)。”

    市區(qū)房貿(mào)置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人說：“在2009年樓盤中有近50%的購房者是沖著投資的目標(biāo)來的，但隨著房價的上升、宏觀調(diào)控等原因，投資者的數(shù)量也在急劇減少。目前買房人中改善型居住的購房者占七成左右，且均為剛性需求的客戶，投資者很少。”

    接下來房價怎么走？

    據(jù)金華市房地產(chǎn)交易市場管理所公布的數(shù)據(jù)顯示，上周商品房預(yù)售情況：住宅60宗，環(huán)比下降8%；建筑面積0.82萬平方米，環(huán)比下降18%；平均單價每平方米9876元，環(huán)比上漲1%。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)為，目前金華樓市開始回暖。婺商地產(chǎn)顧問有限公司董事長朱浩明認(rèn)為：“目前樓市有所放量，最主要的還是前段時間被壓抑的購房需求近期得到了釋放。” 至于接下來的價格會怎么走，朱浩明引用了業(yè)內(nèi)呼聲較高的觀點(diǎn)：跌，不大可能；暴漲，很難。一直以來金華房價總體比較平穩(wěn)，相比杭州、上海等城市，由于民間資本較為雄厚，房價抗跌性比較強(qiáng)。但同時業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，樓市細(xì)分將是一條必走之路，“樓市還未進(jìn)入上升通道，當(dāng)然以后越接近市中心、面積越大的住宅價格會越來越高，下半年局勢將會逐漸明朗，此外住宅的品質(zhì)、小區(qū)的氛圍等因素也會對房價產(chǎn)生影響”。

    房參謀經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人小劉告訴記者，9月以來隨著婺城新區(qū)期房的熱銷，和三路口地塊的高價拍賣出讓，市場的確出現(xiàn)躁動跡象，改善型買家和投資者都開始打探入場，但不能認(rèn)為樓市已進(jìn)入上升通道。他分析，自5月以來，市區(qū)樓市價格穩(wěn)定，成交量下跌，二手房市場實(shí)際價格下跌一成左右，只有位于市中心的新樓盤價格還在上漲，目前最大的市場風(fēng)向標(biāo)要看秋季房交會，如果成交量持續(xù)增加到一定程度，價格可能會在開發(fā)商的帶動下出現(xiàn)上漲。

    進(jìn)行二次調(diào)控？

    今天上午，國家統(tǒng)計局公布了全國70個大中城市8月份的房價指數(shù)，同比上漲9.3%，環(huán)比持平。8月中下旬以來全國一線城市樓市成交量明顯回暖，已經(jīng)成為業(yè)界共識。這個“金九銀十”，至少在成交量上不會太難看，開發(fā)商們心中漸漸已經(jīng)有了底。

    不過與此同時，中央主管部門再度發(fā)出堅持宏觀調(diào)控的聲音，一些敏感的市場人士又開始擔(dān)心，今年的“金九銀十”相對于去年只能算是“鍍金、鍍銀”，交易量會有所回升，但不能認(rèn)為樓市已進(jìn)入上升通道。而且樓市一旦出現(xiàn)大規(guī)模的報復(fù)性反彈，不確定中央是否會出手二次調(diào)控，將有更大力度的政策出臺。

    金華作為三線城市，樓市規(guī)模雖然不大，但對于政策的敏感度非常強(qiáng)。宏觀調(diào)控之后，金華市場上一二手房的成交量均出現(xiàn)了劇烈跳水的行情，5月成交量相比三四月份縮水了七成。不過房價基本穩(wěn)定，整個局面呈現(xiàn)量跌價滯的格局。

    在沉寂了兩個多月后，市區(qū)房地產(chǎn)市場在7月份迎來了一個開盤小高潮，多個樓盤在7月底集中開盤，促成交易量的迅速回升。而到了8月中旬，在宏觀調(diào)控后受打擊最重的市區(qū)二手房市場也開始回暖，二手房住宅的單周成交量重新回到百套以上，這也是宏觀調(diào)控4個月來的首次。迄今為止，市區(qū)二手房成交量基本上保持在每周100套上下，上周的成交量為139套。據(jù)市房地產(chǎn)交易辦證中心的數(shù)據(jù)顯示，最近幾天市區(qū)二手房住宅每天有30套以上的成交量，單周成交量可能接近150套左右。這個數(shù)據(jù)相對于7月份無疑回升了不少。

    商品房預(yù)售量受樓盤備案時間的影響，每周的波動不小。據(jù)記者了解，昨天市區(qū)有20多套預(yù)售商品房辦理了網(wǎng)上備案，這一數(shù)據(jù)相對前幾個月已不算小數(shù)。從8月份以來，市區(qū)一手房市場基本保持平穩(wěn)，而隨著“金九銀十”的到來，開發(fā)商們也將積極動作，隨著上市房源和推盤力度的增加，樓市有望有所表現(xiàn)。以8月底9月初婺城新區(qū)開盤的兩個樓盤為例，新悅·潤居二期和藍(lán)灣國際四期小高層開盤，售價分別在每平方米4900元和5900元，這個價格比前一期普遍上漲了800元左右?？涩F(xiàn)場買房的人還是黑壓壓一片，由于市區(qū)已經(jīng)很難找到低于60萬元的新房源，這里四五十萬元的房子也成了工薪階層不多的選擇之一。

    除了上述兩個樓盤，8月末9月初，市區(qū)還有紫郡山莊等樓盤相繼開盤，還有一些新項(xiàng)目也有望在10月的房交會上透露消息，比如金東新區(qū)東辰置業(yè)項(xiàng)目，婺城新區(qū)的又見康橋西區(qū)，原理工學(xué)院歐景名城項(xiàng)目，城北別墅聚合區(qū)的沿中心生態(tài)景觀公園板塊以及浙師大板塊、茂新房產(chǎn)的四季華庭等，市區(qū)購房者將會有眾多選擇。

    盡管下半年市場房源供應(yīng)充足，但從結(jié)構(gòu)來看，仍然存在高端住宅和普通住宅比例不平衡的問題，別墅、排屋等高端住宅的供應(yīng)量高于普通住宅，相信隨著下半年市區(qū)一批“90/70”項(xiàng)目的上市，普通住宅小戶型供應(yīng)緊張的局面有望得到緩解。 （嚴(yán)瑾漪）

    樓市未來風(fēng)險增大

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期樓市成交放量實(shí)屬正常，究其原因，主要有以下幾方面：一是受調(diào)控政策影響，部分開發(fā)商在價格方面作出適當(dāng)讓步，達(dá)到一部分人尤其是剛性需求的心理價位。隨著剛需一步步入市，成交量上升；二是目前流動性依然過剩，通脹預(yù)期導(dǎo)致保值增值需求增加，一部分改善型需求釋放出來；三是經(jīng)過4個多月的政策消化期，房價未見實(shí)質(zhì)性松動。一部分原來持觀望心理的購房者出手買房，導(dǎo)致成交量上升。不過，這樣的行情能持續(xù)多久，尚有待觀察。由于調(diào)控新政卡住了相當(dāng)一部分需求，目前給樓市下全面回暖的結(jié)論可能為時尚早。

    關(guān)于房價的走勢，如今仍然是撲朔迷離。“看空派”與“看漲派”的觀點(diǎn)一直爭論不休：“看空派”認(rèn)為由于供應(yīng)的進(jìn)一步加大，充裕的庫存量加上資金壓力，會迫使開發(fā)商在第三、四季度繼續(xù)調(diào)整房價，以達(dá)到促進(jìn)銷售、回籠資金的目的；反之，“看漲派”則認(rèn)為，隨著商品房成交量的放大，或?qū)⑹沟梅績r重回上漲趨勢，樓市重回上升通道。不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“如今的市場是一切以政策為導(dǎo)向的市場，下一步走向如何，還很難作出準(zhǔn)確的預(yù)計”。

    市房協(xié)營銷專業(yè)委員會主任朱劍明認(rèn)為，近期樓市的活躍表現(xiàn)并不是好事，甚至有可能迎來新一輪調(diào)控。目前部分城市商品住宅成交量觸底反彈的現(xiàn)象，說明市場信心逐步回升，但鑒于價格尚未真正松動，這種反彈的態(tài)勢可能不會長久。從目前的各方面因素分析，政策放松的可能性較小，甚至還可能會出現(xiàn)再次加碼。目前政策很難完全重復(fù)2008年調(diào)控放松的路徑，2008年房地產(chǎn)市場面臨重重困難，商品房量價齊跌的預(yù)期很明確，同時還遭遇了百年一遇的金融危機(jī)，對中國經(jīng)濟(jì)增長速度造成嚴(yán)重影響。為了保增長的需要，政府最終逐漸放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策。而現(xiàn)在的情況不同，市場各方的參與者均變得更加理性，房地產(chǎn)市場經(jīng)過了4個月的消化時間，預(yù)期并沒有想象中的那么悲觀；同時，經(jīng)濟(jì)增速尚屬于較好范圍，所以政策放松的可能性小。再次，一旦房價再度上漲，這或?qū)⒁l(fā)政府政策的第二輪調(diào)控。

    文/圖 本報記者 戴偉文