當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的主要矛盾是通脹壓力及與此相關(guān)的資產(chǎn)價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)。通脹壓力主要來自通脹預(yù)期，管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵是抑制對房價(jià)上漲的恐慌性預(yù)期及由此引發(fā)的預(yù)防性超購和恐慌性搶購等超前性“消費(fèi)”。房價(jià)是資產(chǎn)價(jià)格上漲的“領(lǐng)頭羊”和資產(chǎn)泡沫形成的“加速器”，因此，控制房價(jià)是抑制資產(chǎn)泡沫的核心和管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵。應(yīng)該將穩(wěn)定房價(jià)作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的中間目標(biāo)和政策著力點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行必要調(diào)控。要從需求、供給和管制及改革方面多管齊下穩(wěn)定房價(jià)，并以此保障經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的持續(xù)性和穩(wěn)定性。

    ■經(jīng)濟(jì)觀察   ■宋立    

    一、控制房價(jià)是管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵和抑制資產(chǎn)泡沫的核心

    雖然世界經(jīng)濟(jì)二次探底、出口反復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)依然存在，但總體來看，我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)態(tài)勢已經(jīng)確立。民工荒蔓延標(biāo)志著失業(yè)狀況沒有預(yù)期嚴(yán)重，如果說我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨什么問題和挑戰(zhàn)，將可能發(fā)生在物價(jià)穩(wěn)定和國際收支平衡尤其是通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲方面。因此，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期、抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲、防范資產(chǎn)泡沫十分重要。

    １．當(dāng)前管理好通貨膨脹預(yù)期的關(guān)鍵在于穩(wěn)定商品房價(jià)格。

    從價(jià)格穩(wěn)定方面來看，２０１０年出現(xiàn)一定程度價(jià)格上漲的可能性比較大，出現(xiàn)溫和通貨膨脹的可能性也不能排除。但實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面通貨膨脹壓力并不顯著。據(jù)測算，２００９年價(jià)格上漲對２０１０年價(jià)格水平的翹尾因素大致為１．２％。可以說２０１０年價(jià)格上漲和通貨膨脹態(tài)勢取決于貨幣信貸和國際資本流動(dòng)、國際市場大宗商品價(jià)格走勢與輸入性因素，以及通貨膨脹預(yù)期因素的影響。據(jù)測算，為“保增長”而過多投入的超額貨幣信貸約１萬億元，２月份核心通脹率僅上漲０．４％，表明實(shí)際影響相對有限。由于產(chǎn)能過剩和世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景的不確定，國際市場輸入型通貨膨脹壓力也比較有限。因此，我們認(rèn)為，我國２０１０年通貨膨脹壓力既不是主要來自實(shí)體經(jīng)濟(jì)總供求缺口，也不是主要來自貨幣信貸過度供給、國際市場價(jià)格變化以及賭人民幣升值的國際投機(jī)資本流入對我國資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的沖擊，而是主要來自通貨膨脹預(yù)期。通貨膨脹預(yù)期與其說是貨幣信貸過度供給的間接結(jié)果，不如說是房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲所直接誘發(fā)的恐慌性預(yù)期及其對貨幣信貸的需求拉動(dòng)性通貨膨脹壓力的放大所致。

    房價(jià)奔騰式上漲引發(fā)的恐慌性預(yù)期是通脹預(yù)期形成的關(guān)鍵。目前我國的通貨膨脹預(yù)期主要來自四個(gè)方面：一是衣食類商品價(jià)格上漲所造成的適應(yīng)性預(yù)期，未來將隨供給改善和新糧上市逐步弱化。二是貨幣信貸過度供給所造成的理性預(yù)期。在現(xiàn)階段產(chǎn)能明顯過剩的情況下，貨幣信貸過度供給所造成的通貨膨脹預(yù)期并不足以造成明顯的通貨膨脹，且貨幣信貸過度供給比較有限，即使引發(fā)現(xiàn)實(shí)通貨膨脹也是可承受的溫和通貨膨脹。三是社會(huì)公眾對作為消費(fèi)升級主要對象的重要商品價(jià)格大幅度上漲所可能形成的恐慌性預(yù)期。目前我國城市居民消費(fèi)升級的關(guān)鍵對象——商品房具備形成恐慌性預(yù)期的基本條件。前期房價(jià)快速甚至奔騰式上漲，已經(jīng)引發(fā)了一定程度的恐慌性預(yù)期，導(dǎo)致超前性“消費(fèi)”。如果房價(jià)繼續(xù)大幅度上漲，大規(guī)模的恐慌性預(yù)期和超前性購買將不可避免。四是非專業(yè)媒體渲染通貨膨脹壓力所造成的非理性預(yù)期。非理性預(yù)期并不足以獨(dú)立形成通貨膨脹，需要與其他預(yù)期結(jié)合才能形成比較大的影響力。現(xiàn)階段通貨膨脹預(yù)期的核心和關(guān)鍵是重要商品價(jià)格過度上漲所帶來的恐慌性預(yù)期。

    穩(wěn)定房價(jià)的關(guān)鍵是穩(wěn)定處于領(lǐng)漲地位的一線城市房價(jià)。據(jù)此，管理通貨膨脹預(yù)期的關(guān)鍵是穩(wěn)定商品房價(jià)格，而穩(wěn)定商品房價(jià)格的關(guān)鍵則是穩(wěn)定處于領(lǐng)漲地位的一線城市商品房價(jià)格。一線城市處于價(jià)格領(lǐng)袖地位，其房價(jià)由真實(shí)供求、投機(jī)和預(yù)期等因素決定——投機(jī)因素決定了其容易大起，而城市化和人口聚集所決定的真實(shí)供求因素則加大了其回落的難度。二三線城市商品房價(jià)格處于價(jià)格追隨者地位，其價(jià)格形成由真實(shí)供求、投機(jī)、預(yù)期和比價(jià)等因素決定，受制于一線城市房價(jià)的比價(jià)因素是二三線城市房價(jià)追趕式、攀比式、排浪式上漲的重要推手。只要控制了一線城市商品房價(jià)格就基本控制了全國商品房價(jià)格，也就基本穩(wěn)定了通貨膨脹預(yù)期。

    ２．穩(wěn)定商品房價(jià)格是抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫的核心。

    作為我國當(dāng)前最主要也是外部性尤其是危害性最大的資產(chǎn)價(jià)格，房價(jià)既是資產(chǎn)價(jià)格上漲的“領(lǐng)頭羊”和“火車頭”，也是形成資產(chǎn)泡沫的“催化劑”和“加速器”。雖然通貨膨脹壓力既有可能作用在商品價(jià)格方面，也有可能作用在資產(chǎn)價(jià)格方面，且資產(chǎn)價(jià)格是比較直接和合意的釋放渠道，但通貨膨脹壓力釋放在資本市場和房地產(chǎn)市場之間存在很大差別。在現(xiàn)階段銀行貸款過快增長、股票價(jià)格相對低迷的情況下，讓股票價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)“慢牛”式上漲既是必要的，也是十分有利的。而商品房價(jià)格上漲尤其是過快上漲則不僅不必要，反而十分有害。通過股票市場釋放通貨膨脹壓力在一定意義上可以形成良性循環(huán)，但通過房地產(chǎn)市場釋放通貨膨脹壓力則有可能形成惡性循環(huán)。因此，控制資產(chǎn)價(jià)格、防范資產(chǎn)泡沫、優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的核心在于控制房價(jià)、助長股價(jià)，應(yīng)把控制房價(jià)作為管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵和抑制資產(chǎn)泡沫的核心。

    二、房價(jià)持續(xù)上漲加劇資產(chǎn)泡沫并可能導(dǎo)致超經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

    為了穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，國家近期出臺了一系列房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控措施。但考慮到在公共投資計(jì)劃基本完成后經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長對房地產(chǎn)拉動(dòng)的依賴，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)整政策基本上處于左右為難的境地，既希望房價(jià)穩(wěn)定或略有下降，又擔(dān)心房價(jià)過度下降影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程，陷入“成也房地產(chǎn)、敗也房地產(chǎn)”的陷阱。

    房價(jià)持續(xù)性奔騰式上漲將加劇當(dāng)前資產(chǎn)泡沫并導(dǎo)致未來蕭條風(fēng)險(xiǎn)?？陀^來看，在制造業(yè)受國際金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊的情況下，采取有力措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場及早復(fù)蘇十分必要。但保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展并不意味著要保持房價(jià)持續(xù)上漲，房價(jià)持續(xù)上漲不僅對消費(fèi)升級不利，對房地產(chǎn)行業(yè)自身的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展也極為不利，并有可能影響經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。近年來房價(jià)大幅度上漲除了真實(shí)需求推動(dòng)和投機(jī)性需求助漲外，一個(gè)越來越重要的加速因素是房價(jià)奔騰式上漲趨勢所形成的恐慌性預(yù)期。原本未來甚至下一代人的購房需求被迫提前消費(fèi)，形成了強(qiáng)大的預(yù)防性超購和恐慌性搶購等超前性消費(fèi)。如果房價(jià)進(jìn)一步上漲，必將加劇消費(fèi)者的恐慌性預(yù)期及超前性消費(fèi)，一方面將與貨幣信貸過度供給及媒體渲染等相疊加，強(qiáng)化通脹預(yù)期并引發(fā)現(xiàn)實(shí)通貨膨脹；另一方面將導(dǎo)致當(dāng)前資產(chǎn)泡沫加劇和未來有效需求不足，為未來資產(chǎn)泡沫破滅甚至出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)蕭條埋下隱患，造成經(jīng)濟(jì)大起大落和市場機(jī)制對房地產(chǎn)的強(qiáng)制性調(diào)整。不僅將使房地產(chǎn)陷入“大起大落”的非良性發(fā)展局面，也將破壞經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，使房價(jià)問題從短期通貨膨脹壓力和資產(chǎn)泡沫問題發(fā)展成為影響長期持續(xù)繁榮的障礙。

    房價(jià)持續(xù)性奔騰式上漲可能引發(fā)廣泛而深刻的超經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)業(yè)被越來越多的城市認(rèn)為是重要的支柱產(chǎn)業(yè)和財(cái)政收入的重要來源，房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)發(fā)展也被納入到經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的考慮之中，但房地產(chǎn)所涉及的卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是單純的經(jīng)濟(jì)問題和短期問題。如果房價(jià)繼續(xù)快速上漲，不僅將導(dǎo)致嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫，還有可能造成一定的社會(huì)問題，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定和改革開放進(jìn)程。從我國城鄉(xiāng)居民消費(fèi)發(fā)展趨勢來看，目前大部分居民正處于從衣食消費(fèi)向住行消費(fèi)的過渡過程中，改善型住房消費(fèi)正在成為中等收入階層消費(fèi)升級和提高生活質(zhì)量的重要標(biāo)志。如果房價(jià)繼續(xù)大幅度上漲，將導(dǎo)致相當(dāng)一部分中等收入階層改善住房的愿望難以實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而使住房從經(jīng)濟(jì)問題發(fā)展成為社會(huì)問題。

    三、將穩(wěn)定房價(jià)作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的中間目標(biāo)和政策著力點(diǎn)

    將穩(wěn)定房價(jià)作為改善民生和宏觀調(diào)控的重要任務(wù)。我們認(rèn)為，今年雖然可能是危機(jī)以來形勢最復(fù)雜的一年，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)仍然面臨比較大的不確定性，但比較而言，對趨勢的分析判斷已經(jīng)相對明確，宏觀調(diào)控的關(guān)鍵已經(jīng)不是對形勢的判斷，而是對調(diào)控對策的選擇。宏觀調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是防范通貨膨脹預(yù)期和資產(chǎn)泡沫加劇。在此背景下，各級政府不僅要把干預(yù)房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房價(jià)作為改善民生的重要任務(wù)，更要作為當(dāng)前宏觀調(diào)控和結(jié)構(gòu)調(diào)整的首要任務(wù)。建議將房價(jià)作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的主要中間目標(biāo)和重要政策著力點(diǎn)，通過穩(wěn)定房價(jià)來穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期、抑制資產(chǎn)泡沫。

    從供求、管制和改革等方面多管齊下穩(wěn)定商品房價(jià)格。需求管理政策是必要的但并不充分，供給管理政策比需求管理政策更根本因而更加重要。要在進(jìn)一步強(qiáng)化抑制投機(jī)性購房的需求分類管理政策的同時(shí)，出臺包括土地管理、供給支持和成本公開等供給管理政策。要按照城市化和人口遷移方向適當(dāng)增加一線城市商品房建設(shè)用地。需要打壓的是市場房價(jià)而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。要在打擊囤地、捂盤等投機(jī)行為的同時(shí)，進(jìn)一步提高住房建設(shè)和有效供給能力。商品房成本公開是國外管理城市住房價(jià)格的重要措施，有必要建立商品房成本公開制度，為商品房價(jià)格過快上漲設(shè)立必要的玻璃墻或天花板。必要的結(jié)構(gòu)性管制措施也是穩(wěn)定商品房價(jià)格的重要內(nèi)容，要進(jìn)一步加強(qiáng)和完善對住房的結(jié)構(gòu)性管制。最后要進(jìn)一步深化以財(cái)政體制和政績考核體系為中心的綜合配套改革，在從根本上改變地方政府對土地財(cái)政的過度依賴的同時(shí)，把地方政府的關(guān)注點(diǎn)從賣地聚財(cái)轉(zhuǎn)移到改善民生方面來。

    （作者單位：中國人民大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展研究院）